Высотная застройка – история, классификация, особенности

Сегодня человек, принимающий решение о приобретении жилья, сталкивается с рядом довольно непростых задач, разрешить которые без владения специфическими знаниями оказывается весьма затруднительным. В частности, наиболее остро стоит выбор между вторичным жилым фондом и новостроем. 

Сегодня человек, принимающий решение о приобретении жилья, сталкивается с рядом довольно непростых задач, разрешить которые без владения специфическими знаниями оказывается весьма затруднительным. В частности, наиболее остро стоит выбор между вторичным жилым фондом и новостроем. Если же углубиться в подробности, то появится необходимость в еще более мелкой детализации, включающей классификацию будущей жилплощади, степень ее комфортабельности, благоустроенность и разветвленность близлежащей инфраструктуры. Выяснится, что для получения ответов на эти вопросы нужно обладать информацией о тонкостях инженерной застройки территорий, современных тенденциях в строительной отрасли и быть в курсе текущих экологических и качественных стандартов строительного рынка. А поскольку для жителя столицы речь прежде всего будет идти о высотных зданиях, то аналитики «CityPlumbers» подготовили развернутую статью об истории строительства высотных жилых комплексов в Москве, их развитии, особенностях возведения и классификациях. Все, что следует знать будущему новоселу, покупающему квартиру и готовящемуся придать ей индивидуальный дизайн.

О стремлении людей «достать до неба»

Распространенная версия о том, почему возникла идея «тянуться к небу» гласит, что причина кроется в дефиците и дороговизне земли в разросшихся городах. Это вынудило предприимчивых людей искать варианты, как на относительно незначительном участке разместить возможно большее количество полезных площадей. Лучшим решением было признано возведение многоэтажных зданий. Для острова Манхэттен в Нью-Йорке – это, действительно, так. Однако ничуть не меньшую роль в развитии высотного строительства сыграл научно-технический прогресс и связанное с ним появление новейших строительных технологий (особенно железобетонных конструкций и навыков обращения с ними). 

Дополнительное ускорение процессу придало использование многоразовой съемной опалубки, которая была изобретена в послевоенный период в Германии. Страна, разрушенная бомбежками, нуждалась в срочном восстановлении жилого фонда, тогда как для полномасштабных проектов не хватало ни материалов, ни рабочих рук, ни времени. Выход нашел немецкий бизнесмен (инженер по образованию), которого звали Джорж Майер-Келлер. Он начал соединять готовые деревянные щиты с помощью металлических креплений – это позволяло оперативно переносить их с места на место, экономя время и стройматериал.

Находка оказалась востребованной и очень удачной. Причем, настолько, что и современное строительство высотных зданий не обходится без разборной деревянной опалубки. Правда, за истекшие годы ее структура и внешний вид претерпели существенные изменения. Теперь опалубка состоит из трех ключевых компонентов: каркасный щит, подпорки, крепежи.

Каркас должен обладать достаточной жесткостью, поэтому его делают из алюминия или стали; сама же опалубочная плита обязана выдерживать колоссальные нагрузки (порядка 8 т. бетона на кв.м.) и демонстрировать стойкость к химико-термическим воздействиям окаменевающего бетона – с этой задачей наилучшим образом справляется ламинированная фанера из березы. Она имеет идеальное сочетание веса/прочности (по данным показателям этот материал превосходит даже сталь), а специальное покрытие способствует повышению выносливости к внешним  негативным воздействиям. Такая конструкция опалубки делает допустимым заливание абсолютно любых поверхностей: горизонтальных, наклонных, вертикальных, изогнутых и округлых.

Очередной шаг «на пути к облакам» сделали совместные усилия специалистов в области химии, архитектуры и металлургии – они придумали армирование бетона сталью, что позволило упрочить высотные конструкции, не утяжеляя их веса и не утолщая стен. Железо, как и бетон, инертно по отношению к смене температур, т.е. не сужается и не расширяется под их влиянием, а благодаря своей эластичности свободно принимает на себя растягивающее усилие всей конструкции.

Наконец, еще одно открытие определило практически окончательную победу человека над законом земного тяготения – это технология «преднапряженного железобетона». Она заключается в том, что перед началом укладки стальная арматура посредством специального устройства претерпевает сильное натяжение. Залитый поверх бетон постепенно застывает, принимая на себя предварительное напряжение, переданное арматуре, и это вынуждает его сжиматься. Такой способ предельно минимизирует нагрузку, снижает общий вес и повышает прочность конструкции, способствует увеличению промежутков между несущими колоннами (почти в 2 раза), снижению расхода бетона (примерно на 25%) и уменьшению толщины внутренних перекрытий (приблизительно на 20%).

На сегодняшний день в мире существует огромное множество высотных зданий и около трех тысяч небоскребов (большая их часть приходится на Китай и США). Согласно принятой в 1976 году классификации высотных построек, все многоэтажные здания подразделяют на следующие типы:

  • До 30 м – здания повышенной этажности;

  • До 50 м – I группа;

  • До 75 м – II группа;

  • До 100 м – III группа;

  • Свыше 100 – Небоскребы.

Последняя категория также подразделяется на несколько других. Средний «шаг» в этой структуре составляет 100 м. Самое высокое здание на земле сейчас насчитывает 800 м (это небоскреб «Burj Dubai»). Высотное строительство XXI века выходит на новый уровень. Современные его тенденции – это эстетическая привлекательность и необычность дизайна, а также экологичность используемых при строительстве материалов.

Жилые комплексы: определение и классификация

Под «Жилым комплексом» в кодексе недвижимости подразумевается объединенная общим двором территория, на которой возведено одно либо несколько высотных зданий, выдержанных в едином архитектурном стиле. При этом участок «жилого комплекса» является охраняемым и содержит всю необходимую для осуществления полноценного цикла жизнедеятельности инфраструктуру: универсальные магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-клубы, аптеки, спортзалы, паркинги, детские площадки и т.д. Руководство ЖК реализовывается управляющей компанией.

Первые жилые комплексы были построены в Москве в самом начале XX века – в период с 1927 по 1931 гг. Известным историческим примером такого жилья является «Дом на набережной». Тогда он оказался одним из самых крупных во всей Европе, поскольку насчитывал свыше пятисот квартир. Инфраструктура включала в себя детский сад, сквер, химчистку, отделение сбербанка, магазин и кинотеатр. Более поздними представителями ЖК в столице стали высотки, сооруженные в 50-70 гг. XX столетия – дом на Котельнической набережной и здание на Кудринской площади.

Универсальная классификация современных жилых комплексов до сих пор не утверждена, т.к. то одна, то другая ее позиция не устраивают кого-либо из дистрибьюторов. Большинство проектов столичных ЖК относятся к элитной недвижимости, ориентированной на очень разного покупателя. Поэтому привести их к единому знаменателю представляется делом довольно сложным. Тем не менее, существует приблизительная систематизация, которой так или иначе придерживаются риэлторы.

Всю недвижимость Москвы подразделяют на две большие группы:

  • Дореволюционный и старый жилой фонд в центре города;

  • Современные новостройки ЖК.

Ветхий жилой фонд, расположенный в историческом центре и вблизи его, не поддается унифицированной классификации, т.к. любое сооружение, входящее в него, само по себе является архитектурным памятником и культурным наследием, абсолютно индивидуальным в присущих ему чертах. Но все-таки принадлежащие к этой категории здания дифференцируют на три подкатегории:

  • Особняки постройки времен царской России и дореволюционные здания;

  • «Сталинские высотки», возведенные  в 1935-1960 гг.

  • Номенклатурные дома, построенные в 1960-1992 гг.

Современные ЖК систематизируют иначе – их условно рассортировали на 4 класса, которые в разных источниках называются по-разному. Приведем две наиболее популярные шкалы:

  • Класс «Люкс»;

  • Класс «Премиум»;

  • Класс «Бизнес»;

  • Класс «Комфорт».

Либо:

  • Класс «A»;

  • Класс «А»;

  • Класс «B»;

  • Класс «C».

Соотнесение каждого строения с тем или иным классом позволяет покупателю лучше представить, о какой именно квартире (или апартаментах) идет речь. Дом, входящий в конкретный класс, отвечает ряду критериев, определяющих его:

  • Местонахождение;

  • Благоустроенность внутренней и внешней инфраструктуры;

  • Архитектурный стиль;

  • Уровень безопасности;

  • Обслуживание дома и придомовой территории;

  • Особенности отделки помещений (тип остекления, качество материалов, высота потолков, специфика инженерных систем).

В Европе и Соединенных штатах подобное разделение на классы не принято, и стоимость жилья зависит исключительно от удачности его географического расположения. Все жилые сооружения классифицируют только по типу строения:

  • Частный дом;

  • Таунхаус;

  • Пентхаус;

  • Апартаменты.

Жилье класса «Люкс» и «Премиум»

Общая характеристика:

  • Размещение в престижных центральных районах вблизи от других ЖК соответствующих классов;

  • Единообразие социального окружения, количество квартир в доме от 30 до 50;

  • Индивидуальный архитектурный проект от известных застройщиков;

  • Использование дорогих и экологически чистых отделочных материалов;

  • Удобные планировки с гибкой системой переструктуризации;

  • Площадь апартаментов от 100 кв.м. и высота потолков от 3-3,3 м;

  • Наличие парковки (в расчете 2-3 машиноместа на одну квартиру);

  • Отгороженная благоустроенная территория (внутренний двор);

  • Разветвленная инфраструктура жизнеобеспечения;

  • Круглосуточные услуги охраны (видеонаблюдение, контроль доступа) и консьержа.      

В домах классов «A» и «А» в обязательном порядке устанавливают:

  • Сверхскоростные бесшумные лифты;

  • Климат-контроль;

  • Централизованную систему кондиционирования и вентиляции;

  • Автономное электроснабжение от генераторов;

  • Водяные фильтры и резервный канал тепло-водоснабжения;

  • «Теплые полы»;

  • Технологию «Smart house» («Умный дом»).

Жилье «Бизнес-класса»

Общая характеристика:

  • Размещение в центральном, южном или западном округе столицы;

  • Дома могут не быть новостройками, а являться реставрированными зданиями;

  • Количество квартир до 500;

  • Высота потолков до 3 м;

  • Солидный придомовой участок с ландшафтным дизайном и сопутствующей инфраструктурой;

  • Автомобильная парковка (одно машиноместо на одну квартиру);

  • Охрана (видеонаблюдение, КПП);

  • Размещение в доме спа-салонов, кафе, ресторанов, салонов красоты и т.п.

К домам этого класса относятся практически все крупные ЖК столицы: «Алые паруса», «Воробьевы горы», «Дом на Мосфильмовской», «Триумф Палас» и другие.

Жилье класса «Комфорт»

Общая характеристика:

  • Расположение, удаленное от станций метро и центральных округов города;

  • Дома возводятся по типовым проектам, но из современных стройматериалов;

  • Оперативные сроки застройки (от 1 до 3 лет);

  • Усредненный уровень безопасности (домофон, консьерж);

  • Ухоженная (нередко отгороженная) придомовая территория с детскими площадками;

  • Небольшой надземный либо подземный паркинг;

  • Доступная цена, зафиксированная в средней бюджетной нише.

Жилье класса «комфорт» нередко поступает в продажу безо всяких внутренних отделочных работ. Это делается для удешевления стоимости за квадратный метр площади. Поэтому, покупая квартиру в подобных ЖК, нужно быть готовыми к тому, что Вам сразу же понадобится капитальный ремонт, включающий установку сантехники и замену окон.

Однако какой бы тип жилья Вы не выбрали, ориентируясь на собственные финансовые возможности и требования, которым должна удовлетворять Ваша будущая квартира, любой ЖК Москвы способен предоставить достойный уровень сервиса и комфорта. А специалисты «CityPlumbers» помогут Вам превратить новое жилье в подлинный уголок уюта и благополучия, максимально стильный и функциональный, целиком отвечающий Вашему эстетическому вкусу.


Перейти в товары

Каталог товаров   Каталог услуг


К списку